中国经济网版权所有 中国经济网新媒体矩阵 网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090） 近期，融创中国和碧桂园渡过了海外债务重组最艰难的关卡，分别减少债务约96亿美元和117亿美元。据中国指数研究院监测，截至目前，21家面临风险的房企债务重组重组已获批并完成，合计减债约1.2万亿元。在笔者看来，本次万亿元债务减免的主要后果是从“债务延期”走向“债务大减”。地产保险公司通过债转股、资产抵销等不同创新方式减少债务（有的公司减债比例高达70%）。这不仅大大减少了短期债务还款压力，改善了行业资产负债表，但也将行业风险推向新阶段。但同时我们也应该清醒地认识到，债务重组只能暂时解决流动性危机，“止血”，而不是“疗伤”。房地产行业真正的重生之道，应着眼于清偿债务与业务转型相结合，多线创收并行，恢复自身“造血”能力，实现可持续发展。全力“保交期”，筑牢业务基础。债务清偿和保证交付正处于问题的早期阶段，即如何为面临风险的房地产公司投资有限的资源。减债工作取得主要成效后，房地产企业的首要任务更加明确，那就是保交付。目前，交付质量已升级为考核关键指标检验参保房地产企业乃至所有房地产企业的经营是否步入正轨。保证交付是房地产企业义不容辞的责任，也是重建企业与市场信任的“生命线”。一些自我约束能力较强的房地产企业已经认识到，通过调解，保证交付质量，才能真正拥有“生存”客户群。只有保证项目交付的连续性和稳定性，才能探讨未来的发展道路。这项工作的顺利完成，对于保障房企生命线可持续运转、恢复市场信心乃至稳定民生至关重要。要实现保交目标，仅靠债务重组缓解资金压力是不够的。公司仍然需要寻找多种筹集资金的方式，例如通过恢复现有的资产规模，拓宽流动性渠道。改善现金流对于房产保险公司来说虽然困难，但更为紧迫。在没有投资增量变现的情况下，生存、出售和经营现有资产是关键，尤其是如何快速变现重资产，利用政策工具寻求专业帮助，“唤醒”“沉睡”的资产。政策层面，不同城市的房地产融资协调机制“白名单”为合规项目提供融资保障。债务重组完成后，房地产保险公司可以更加关注，积极尝试进入“白名单”，逐步重启不同地区的项目开发、建设和销售，间接避免普遍压力。在市场层面，资产管理公司（AMC）的深度介入是一个重要因素。对于债务结构特别复杂的公司，可以考虑引入AMC来分拆参与重组，利用专业经验处理不良资产，为引入其他战略投资者创造条件。以金科股份化债务1470亿元重组案为例。长城资产以“产业投资者+金融投资者”双重身份介入，通过收购不良债权、追加资金、优化项目运营等方式，成功盘活了重庆威斯勒等暂停项目。此次“AMC+地方国资+市场化市场”救市范式的主要内容是打造“司法重组+战略投资赋能+业务转型”的风险化解样本，实施“去旧、采用新、强链条”的转型路径，为行业现有资产改造提供参考经验。当然，并不是所有面临风险的房企都能采取这种重组方式模型。救援能力较强的房地产企业在推进债务重组的同时，积极创收、努力重建商业模式。比如转向轻资产运营，开辟多维度增长空间。债务重组期间或之后，以碧桂园为代表的多数房企将战略重心转向建筑代理、物业管理等现金流稳定的轻业务，试图探索新的发展机会。此类业务不需要大规模的资金投入。一是可以有效控制负债规模；二是实现多年积累的产品研发经验和品牌影响力；第三，可以覆盖项目和企业管理团队的运营成本。当然，这些企业短期内很难取代传统开发企业，而且利润空间虽然不大，但代表了行业未来的发展方向，从增加存量经营发展转型。随着房地产市场进入深度调整期，除了保险房企之外，优质房企也在多维度探索新的业绩增长点，尝试以新策略开拓新的发展模式。比如在商业领域，今年全国消费增长情况较好。拥有大量商场、运营能力较强的房地产企业正在努力打造商业地产“新引擎”，通过REITS（房地产投资信托基金）等多种融资渠道解决重物业运营问题。又如，资产管理行业已从外在扩张转向内生增长的新阶段。普罗运营管理企业回归服务核心业务，nakAI将深度嵌入决策、客户服务、供应链等业务环节，实现降本增效。此外，一些房地产开发商正在结合自身资源禀赋，加大对产业园区、物流、养老等新领域的投资。只有破茧而出，才能重生。经过近四年的洗牌调整，本次万亿元债务再融资不仅是化解风险的里程碑，也是产业转型的新起点。未来，基于城市内涵发展和城市更新形势，房地产市场的投资逻辑将以运营质量和可持续发展能力为主要标准。房地产企业将加快由“开发驱动”向“经营驱动”转型on-Driven”，推动整个房地产行业构建新的发展生态系统。 （编辑：邓浩）