中国经济网版权所有 中国经济网新媒体矩阵 网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090） 中国经济网北京10月30日电(记者李芳)今年以来，金融端对住房租赁行业的动作不断。 6月，国内首支保障性住房租赁公司——北京保障房REIT完成募资扩容。 9月份，建行首单持有的地产ABS长租也完成了募资扩容。 10月30日，第七届周报·住房生活综合论坛在北京举行。论坛聚焦住房租赁行业金融进程，对政策落实、资产入市、资本盘活等重点领域进行系统梳理，并对市场深化发展做出展望。三端共鸣：政策落实、资产市场进入、资本效率提升激怒。租赁行业的金融活力将持续释放，租赁物业的投资和稳定分红能力同时增强。 ICCRA住房租赁行业研究院院长赵然分析，这种活力并非偶然，而是政策落实、楼市进入、资本效率提升三种力量共同作用的结果。制度的完善给市场注入了信心。 9月15日正式实施的《住房租赁条例》，在国家层面明确企业资金管理、主体责任和租户权益保护，统一行业政策，稳定市场预期。政策的实施带动了资产的流动和再生。随着地方扶持措施的逐步落实，不少地区都启动了现有商品的收购储存计划。推进商品房改建为保障性租赁住房，加快项目入市步伐。新一批可竞价物业陆续入市，租赁资产在数量、结构和地域分布上更加均衡，为REITs和ABS提供了充足、可持续的底层物业来源。在金融层面，活跃的资本使工业能够产生更具弹性的循环。公募REITs进入“首发+扩容”并行阶段，探索实施持有式房地产ABS，一级市场与二级市场衔接更加顺畅。扩大募资带来新的资金和资产，扩大流通提高​​价格发现效率，融资与交易形成相互促进的闭环。综上所述，住房租赁行业的发展逻辑正在从“有没有”转向“有没有”。政策支持、资产市场渗透、资本效率提升，共同促进了市场的成熟和长远发展。双轮驱动：“IPO+扩容”拉开长期价值缺口 随着经济适用房REITs的不断成熟，市场已从“起步为主”进入“IPO+扩容”并行的新阶段。今年REIT产品呈现新特点：“同城多项目”成为趋势，扩张中同时注入多个住房租赁单位，提高了分散性和投资组合管理效率；城市布局更加稳定，物业主要集中在北京、上海、苏州等一二线城市，新项目往往位于轨道交通便利的人才和居住社区。使出租更容易、租金更稳定“有点逆势而上”。在行业租金普遍承压的背景下，二季度租赁类REITs月租金仍同比上涨1.6%，而16个主要城市租金指数同比下降3.5%，显示出租赁类REITs的韧性和长期租赁价值。同时，持有型房地产ABS与公募REITs并行发展，进一步拓宽融资渠道，形成公募与私募相辅相成的格局，为住房租赁行业提供了更雄厚的资金基础和多元化的金融工具体系。可见REIT分析的逻辑正在发生结构性变化。市场正在从关注单个项目的稳定性转向关注资产组合的协同和风险对冲能力；从以盈亏平衡为核心转向以分配为核心ve 现金流稳定性作为关键指标；从发布时追逐短期热度转向关注产品的长期回报和流动性。随着REITs进入二级市场，不同类型投资者之间的结构性差异逐渐显现。赵然举了一个例子。保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳定分红、可持续回报，成为市场的“压舱石”；券商资管、公募账户等商业机构在扩张期和上市初期表现活跃，注重流动性效率和价格发现效率。长期资金与主动资金形成互补格局，共同支撑市场稳定运行，体现了市场“稳定分红+流动性改善”的双重预期。市场结构逐步优化。长效协同期限基金和主动基金使得REITS的估值逻辑更加理性。保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳定分红和可持续回报，为市场提供“压舱石”；券商资管、公募账户等商业机构在扩容和上市阶段表现活跃，提高流动性和价格发现效率。这种“稳健的尊重资金、提高的主动资金效率”的结构，使得REITS市场更加健康，也让租赁资产的长期运营价值得到更好的体现。总的来说，这些变化最终会导致运营能力的提高。高入住率、高收款率以及降本增效一直是住房租赁RECT稳定运行的关键要素。据ICCRA数据显示，REITS项目平均入住率已超过96%，收缴率达到98%以上。通过精细化管理，企业运营成本降低约2%至3%，NOI和EBITDA持续增长，部分项目非租金收入占比已提升至现金近5%，可持续的股息是REIT长期价值的基础。